住宅ローンが払えないと差し押さえに！競売までの流れと回避策

督促状や催告書が届く

住宅ローンの引き落としができなかった場合、まずは金融機関から書面や電話で督促が行われます。

督促に対応しない状態が続くと、内容証明郵便などで催告書が届き、法的手続きへ移行する可能性が高まります。

期限の利益を喪失し、一括返済を求められる

一般的に滞納が約3〜6ヶ月続くと、住宅ローンを分割で返済できる「期限の利益」を喪失します。

期限の利益を失った後は、金融機関から住宅ローンの残債と遅延損害金を合わせた金額の一括返済を求められます。

保証会社による代位弁済が行われる

一括返済に応じられない場合は、保証会社が債務者に代わって金融機関へ残債を支払う「代位弁済」が行われます。

代位弁済が実行されても、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。債権者が金融機関から保証会社や債権回収会社へ移り、以後は新たな債権者から返済を求められます。

競売が申し立てられ、差し押さえが登記される

新たな債権者は資金を回収するため、物件の所在地を管轄する裁判所へ競売を申し立てます。

裁判所が申し立てを受理すると、自宅に競売開始決定通知が届き、対象物件の不動産登記簿には差し押さえの登記が行われます。

差し押さえの登記後に所有者が物件を売却したとしても、その売却を競売手続きの債権者や買受人に対抗することは原則としてできません。通知を放置すると、最終的に自宅を強制的に手放す可能性があるため、早い段階で対策を講じる必要があります。

現況調査が実施される

競売開始決定が通知された後は、裁判所の執行官や評価人が自宅を訪問し、建物の状態や権利関係などを確認する現況調査が行われます。

調査では、室内外の写真撮影や住人への聞き取りなどが実施されます。住人は、正当な理由なく調査を拒むことはできません。

物件情報が一般公開される

現況調査後は、裁判所から期間入札に関する通知が届きます。

この段階では次の3つの資料が作成されます。

• 物件明細書
• 現況調査報告書
• 評価書

これらの資料は、裁判所やインターネット上で公開されます。自宅の外観写真や室内の状況などが閲覧可能になるため、近隣住民や知人に競売の事実を知られる可能性があります。

入札と開札を経て落札者が決まる

指定された期間に購入希望者からの入札を受け付け、その後の開札で最高価買受申出人が決まります。

裁判所による売却許可決定が確定し、買受人が売却代金を納付すると、物件の所有権が買受人へ移転します。

所有権の移転後は退去を求められる

所有権が移転すると、元の所有者は原則として自宅に住み続ける権利を失います。

新しい所有者との話し合いで退去しない場合は、引渡命令の申し立てや強制執行が行われる可能性があります。最終的には家財を搬出され、自宅から強制的に退去させられることもあります。

任意売却なら市場価格に近い金額で売却しやすい

任意売却では、一般の不動産市場を通じて買主を探します。そのため、市場価格を下回る傾向がある競売よりも高く売却できる可能性があり、売却後に残る住宅ローンを減らしやすくなります。

また、引き渡し日や引っ越し時期について、買主と相談しながら進められる点もメリットです。条件によっては、債権者との交渉により引っ越し費用の一部を確保できる場合もあります。

競売とは異なり、裁判所によって室内写真などが公開されないため、近隣住民や知人に事情を知られるリスクも抑えられます。

任意売却には債権者との交渉が必要

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合、所有者の判断だけで任意売却を進めることはできません。

金融機関や保証会社などの債権者に対し、次のような内容を提示して同意を得る必要があります。

• 不動産の適正な売却価格
• 売却に必要な諸費用
• 売却代金の配分
• 売却後に残る債務の返済方法
• 物件の引き渡し時期

競売手続きが進むほど、任意売却に使える時間は少なくなります。購入希望者が見つかっても、債権者との調整が開札までに完了しなければ、競売を回避できない可能性があります。

競売を避けるためには早めの相談が重要

株式会社KOTTでは、元銀行員である代表の知見を活かし、金融機関の事情や融資審査の基準を踏まえた任意売却の交渉を総合的にサポートします。

督促状や競売開始決定通知が届いた後も、状況に応じて選択できる対策があります。競売を回避し、今後の生活再建につなげるためにも、できるだけ早い段階でご相談ください。