大阪で相続した不動産を売却するコツと収益物件の取り扱い方法を解説

空室にして売却する場合との違い

物件を空室にしてから売却する場合、入居者との話し合いや引っ越し費用の負担、退去までの待機時間などが生じる可能性があります。

一方、オーナーチェンジであれば、こうした退去に関する手続きを省き、現状のまま売却を進められます。退去時期を待たずに売り出せるため、早めに資産を整理したい場合に検討しやすい方法です。

査定では利回りが重視される

オーナーチェンジ物件の主な買い手は、不動産から得られる収益を重視する投資家です。そのため、売却価格の査定では、現在の家賃収入や稼働状況をもとにした利回りが重視される傾向があります。

実需向けの物件を空室で売却する場合とは価格の判断基準が異なるため、収益物件の取引に適した方法で査定することが重要です。

収益性を確認できる資料を揃える

投資家は物件の購入を検討する際、将来の収益性を判断するために、現在の利回りや稼働率を細かく確認します。

家賃収入や空室状況などを一覧にしたレントロールをはじめ、収益状況がわかる資料を漏れなく揃えましょう。物件の現状を透明性高く提示することが、円滑な交渉につながります。

修繕履歴や管理状況を明確にする

建物の維持管理に関する情報も、買い手にとって重要な判断材料です。過去に実施した大規模修繕の履歴や定期点検の結果、現在の管理会社への委託内容などを整理しておきましょう。

修繕履歴や管理状況が明確になっていれば、買い手は購入後の修繕計画や費用を見通しやすくなります。将来的な負担に対する懸念を軽減できるため、購入判断も進みやすくなります。

融資審査に必要な書類を準備する

収益物件の取引では、買い手が金融機関から購入資金の融資を受けるケースが一般的です。金融機関による物件評価や審査を円滑に進めるには、客観的な資料を事前に準備しておく必要があります。

主な資料には、次のようなものがあります。

• レントロール
• 固定資産税評価証明書
• 建物や土地の図面
• 修繕履歴がわかる記録
• 定期点検の報告書
• 管理会社との契約内容がわかる書類

買い手側のローン審査を見越して資料を準備しておくことが、取引期間の短縮や適正価格での売却につながります。

遺産分割協議と相続登記を完了させる

まず、遺産分割協議を成立させ、誰が不動産を引き継ぐのかを明確にします。そのうえで、相続人への名義変更にあたる相続登記を完了させる必要があります。

亡くなった方の名義のままでは、原則として第三者への売却手続きを進められません。売却を検討している場合は、早めに相続関係を整理し、相続登記を済ませておくことが重要です。

売却に伴う税負担を確認する

不動産の売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税などが課される可能性があります。売却価格だけで判断せず、税金や諸費用を含めた資金計画を立てましょう。

事前に確認しておきたい主な項目は、次のとおりです。

• 相続した不動産の取得費
• 仲介手数料などの譲渡費用
• 売却によって生じる譲渡所得
• 売却に伴う税金や諸費用
• 売却後に手元へ残る資金

取得費や譲渡費用を適切に算出し、想定される税負担を把握しておくことで、売却後に残る実質的な資金を見通しやすくなります。

税務・法務の視点も踏まえて手続きを進める

個別具体的な税務申告や法務手続きは、必要に応じて専門家への確認も検討する必要があります。

株式会社KOTTでは、不動産売却の実務的なサポートに加え、税務や法務の視点も踏まえた助言を行い、決済時など必要な場面では司法書士と連携しながら手続きを進めます。相続した投資用不動産の円滑な売却と資産整理を総合的に支援します。当社について詳しくは、以下リンク先をご覧ください。