相続した不動産を売却する際にかかる税金とは？譲渡税と控除の仕組み

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、単なる不動産の売却価格ではありません。基本的には、次のように計算します。

• 譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費とは、その不動産を取得した際にかかった費用です。購入代金などが含まれます。

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。代表的なものとして、売却時の仲介手数料などが挙げられます。

相続不動産の取得費と所有期間

相続不動産の場合、原則として、被相続人である亡くなった方の取得費と所有期間を引き継ぎます。

そのため、被相続人が不動産を購入した際の売買契約書や領収書などが残っているかどうかが、譲渡所得を計算するうえで重要になります。

所有期間によって異なる税率

譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点における所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われます。短期譲渡所得の方が税率は高く設定されているため、売却時期には注意が必要です。

相続した不動産では、被相続人が所有していた期間も引き継いで判定します。そのため、相続してから間もない売却であっても、長期譲渡所得に該当することがあります。

資金計画を立てる際は、所有期間を確認したうえで譲渡所得を計算し、想定される税負担を事前に把握しておくことをおすすめします。

売却代金を相続税の支払いに充てる場合

相続税の支払いに充てるため、受け継いだ不動産を売却して現金化するケースは少なくありません。不動産以外に十分な納税資金を用意できない場合、売却代金を相続税の支払いに充てる方法が選択肢となります。

ただし、不動産の売却によって利益が出ると、相続税とは別に譲渡税が発生する可能性があります。その結果、売却後に手元へ残る金額が想定より少なくなることもあります。

相続税と譲渡税の両方を見据え、売却にかかる諸費用も含めて手残り金額を試算することが重要です。

相続税の申告・納付期限に注意する

相続税の申告と納付には、厳格な期限が設けられています。原則として「相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」に手続きを行わなければなりません。

納税資金を確保するために不動産を売却する場合は、この期限を考慮して売却を進める必要があります。買い手探しから売買契約、引き渡し、売却代金の受け取りまでには一定の期間がかかるためです。

現金化を急ぐ事情がある場合は、10ヶ月という期限から逆算し、余裕を持った売却スケジュールを立てることが求められます。

取得費加算の特例

相続不動産の売却に関連する代表的な制度として「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。一般的には「取得費加算の特例」と呼ばれています。

この制度は、納付した相続税のうち一定額を不動産の取得費に加算し、課税対象となる譲渡所得を抑える仕組みです。

相続した空き家に関する特例

亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地を売却した場合には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。一般的には「空き家特例」と呼ばれる制度です。

ただし、売却期限や建築時期、耐震基準など、適用を受けるための要件が細かく定められています。対象になるかどうかを確認するには、物件や相続に関する情報を早めに整理しておくことが重要です。

特例の適用は専門家への確認が必要

控除や特例の要件は複雑であり、利用できる制度は物件や相続の状況によって異なります。制度によっては併用できない場合もあるため、自己判断だけで進めることは避けましょう。

個別の適用可否や詳しい要件については、税理士などの専門家へ確認することが重要です。

株式会社KOTTでは、お客様の状況に応じた資金計画をサポートするとともに、税務や法務の視点も踏まえた助言を行います。具体的な税務手続きは、必要に応じて専門家への確認を進めることが重要です。相続不動産の売却を検討している方は、株式会社KOTTにご相談ください。