不動産売買の流れと注意点｜個人間売買から契約・引き渡しまで

個人間売買で必要となる手続き

個人間売買では、主に以下の対応が必要です。

• 適正な売買価格の設定
• 複雑な権利関係の調査
• 法的に不備のない売買契約書の作成
• 所有権移転登記に必要な書類の準備

これらの工程には専門知識が求められるため、一般的な知識だけで手続きを完結させるのは困難です。

書類の不備や認識の違いによるリスク

手続きを進める中で書類の不備が見つかった場合、後から契約不適合責任を問われるリスクがあります。所有権移転登記がスムーズに進まず、取引全体に遅れが生じる可能性にも注意が必要です。

また、親族などの親しい間柄であっても、口約束や曖昧な合意のまま取引を進めると、認識の違いからトラブルが発生し、関係悪化につながることがあります。

重要事項説明を受ける

契約当日は、まず宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。この説明は、宅地建物取引業法上、買主（購入予定者）に対して行うことが義務付けられているものです。主な説明内容は以下のとおりです。

• 物件の権利関係
• 法令上の制限
• 物件や設備の状態
• 手付金等、代金以外に授受される金銭に関する事項
• 契約解除や違約金に関する条件

売主に対する説明は法律上の義務ではありませんが、実務上は契約内容や認識に食い違いがないかを最終確認する場として、売主も同席して一緒に説明を受けるのが一般的です。

重要事項説明には専門的な用語が含まれることも多いため、疑問点や不明点があれば、この段階で解消しておく必要があります。

売買契約書へ署名・捺印する

重要事項説明の内容に合意した後は、売買契約書に署名・捺印します。この署名・捺印による双方の合意をもって、正式に売買契約が成立します。

契約成立と同時に、通常は買主から売主へ手付金が支払われます。手付金は後の決済時に売買代金の一部として充当されるのが一般的で、また当事者が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで契約を解除できる権利（解約手付）としての意味も持ちます。

残代金を受け取る

決済日には、買主から売主へ残代金が支払われます。残代金とは、売買代金の総額から、すでに受け取っている手付金を差し引いた金額です。

売主は入金を確認し、司法書士が所有権移転登記に必要な手続きを進めます。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消する

売主側に住宅ローンの残債がある場合は、決済日に受け取った売却代金を使ってローンを一括返済します。

ローンの完済と同時に、金融機関が物件に設定している抵当権を抹消するための登記手続きも必要です。

ローンの返済や抵当権抹消に必要な書類の準備には、事前の申請が求められます。決済日までに金融機関と連携し、必要な手配を整えておくことが大切です。

鍵と関係書類を買主へ渡す

残代金の受け取りと登記手続きが完了した後は、物件の鍵と関係書類を買主へ渡します。主な引き渡し物は以下のとおりです。

• 物件の鍵
• 付帯設備の取扱説明書
• 境界確認書
• その他の物件関係書類

鍵と書類の受け渡しをもって、不動産の引き渡しは完了です。

株式会社KOTTでは、大阪を中心にマンション・戸建て・土地・収益物件など、幅広い不動産売却のご相談・サポートを行っております。残代金の決済や住宅ローンの完済、引き渡しの手続きなど、不動産売買についてご不明な点があれば、いつでもお問い合わせください。